「借地権付き建物」が売れない…と諦める前に！知っておくべき売却のコツと方法
「親から相続した借地権付きの家、売ろうと思ってもなかなか買い手が見つからない…」
「借地権付き建物って、やっぱり売却が難しいって本当？」
借地権付き建物は、土地の所有権がないため、通常の不動産売却とは異なる特徴があり、「売れない」と悩む方が少なくありません。しかし、正しい知識と戦略があれば、売却の道は開けます！
今回は、借地権付き建物が売却しにくいと言われる理由から、高く売るための具体的な方法、そして売却を成功させるための注意点まで、詳しく解説していきます。
そもそも「借地権付き建物」って何？なぜ売れにくいと言われるの？
「借地権付き建物」とは、他人の土地を借りて、その上に自分の建物が建っている状態の不動産を指します。土地の所有権は地主さんにあり、建物の所有権だけが自分にあるのが特徴です。
なぜ売れにくいと言われるかというと、主に以下のようなデメリットがあるためです。
地主の承諾が必要: 借地権を売却（譲渡）する際には、原則として地主さんの承諾が必要です。地主さんが承諾してくれない場合、売却は非常に困難になります。
地代の支払い義務: 毎月、地主さんに地代を支払う必要があります。
増改築にも制限: 建物の増改築を行う際も、地主さんの承諾が必要となる場合があります。
ローンが組みにくい: 土地を担保にできないため、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
複雑な権利関係: 土地と建物の所有者が異なるため、権利関係が複雑になり、買主にとって分かりにくいと感じる点があります。
価格が安い傾向: 土地の所有権がない分、同条件の土地付き建物と比べて売却価格は安くなる傾向にあります。
これらの点が、買主にとってハードルとなり、なかなか買い手が見つからない原因となるのです。
「売れない」と諦める前に！借地権付き建物の売却方法
借地権付き建物にはいくつかの売却方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
1. 借地権付き建物として売却する（地主承諾型）
最も一般的な方法です。地主さんの承諾を得て、借地権と建物をセットで第三者に売却します。
メリット: 売却価格をある程度期待できる。
デメリット: 地主さんの承諾が必須。承諾料（名義書換料）が必要になる場合がある。地主さんの承諾が得られないと売却できない。買主がローンを組みにくい。
2. 地主さんに買い取ってもらう（底地とセットで売却）
地主さんにとって、自分の土地の上に立つ建物を買い取ってしまえば、底地と借地権が一体となり、土地の完全な所有権を取り戻せるため、選択肢の一つになります。
メリット: 地主さんが買い取ってくれれば、手続きが比較的スムーズ。まとまった金額を一括で得られる可能性がある。
デメリット: 地主さんに買い取る意思がないと成立しない。売却価格が低くなる傾向がある（地主さんは「借地権＋建物」ではなく「借地権」を買い戻すイメージになるため）。
3. 地主さんから土地を買い取る（借地権の解消）
もし経済的な余裕があり、地主さんが土地の売却に応じる場合は、自分で地主さんから土地を買い取り、土地と建物の完全な所有権を得てから売却する方法です。
メリット: 完全な所有権の建物となるため、通常の不動産として売却できる。買主が見つかりやすく、ローンも組みやすい。売却価格も高くなる傾向がある。
デメリット: まず自分で土地の購入資金を用意する必要がある。地主さんが売却に応じてくれない場合がある。
4. 借地権付き建物を解体して更地で返還する（注意が必要）
建物が老朽化している場合などで、建物を解体して地主さんに更地で返還することも可能ですが、これは売却とは異なります。
メリット: 不要な建物を処分できる。
デメリット: 土地の権利は地主に戻るため、売却による現金収入はない。解体費用がかかる。契約内容によっては、地主さんへの立退料や原状回復費用が発生する可能性もあるため、非常に注意が必要です。
借地権付き建物を「高く売る」ための具体的なコツ
「どうせ売れないから安くても…」と諦めるのはまだ早いです！以下の点を実践することで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
地主さんとの良好な関係を築く: 最も重要です。日頃からコミュニケーションを取り、信頼関係を築いておくことで、売却時の承諾を得やすくなります。売却の意思を早めに相談し、承諾を得るための協力をお願いしましょう。
専門知識のある不動産会社を選ぶ: 借地権付き建物の売買は特殊なため、一般の不動産会社では対応が難しい場合があります。借地権の取り扱いに慣れている、専門知識と実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
地主さんの承諾書を先に得る: 可能であれば、売却活動を始める前に地主さんから「借地権譲渡承諾書」を取得しておくと、買主は安心して検討を進められます。
建物の魅力を最大限にアピール: 古くても手入れが行き届いている、リフォーム済み、立地が良いなど、建物の良い点を積極的にアピールしましょう。
価格設定を慎重に: 周辺の借地権付き建物の相場を参考にしつつ、地主への承諾料なども考慮した現実的な価格を設定することが重要です。高すぎると買い手が見つかりませんし、安すぎると損をしてしまいます。
売却期間に余裕を持つ: 通常の不動産よりも時間がかかることを想定し、焦らずに売却活動を進めましょう。
借地権付き建物売却時の税金と注意点
売却時には、譲渡所得税などの税金がかかる場合があります。また、地主さんへの承諾料（名義書換料）や、不動産会社への仲介手数料なども発生します。これらの費用を事前に把握し、売却計画に含めておくことが重要です。
また、借地権の種類（普通借地権、定期借地権など）によっても、売却の条件や方法が異なる場合がありますので、必ず契約内容を確認しましょう。
まとめ：「売れない」と諦めず、専門家と一緒に最適な方法を！
借地権付き建物は確かに売却のハードルが高いと感じるかもしれませんが、「売れない」と諦める必要はありません。地主さんとの協力体制、そして借地権の取り扱いに長けた専門の不動産会社と連携することで、売却を成功させる道は必ず見つかります。
ご自身の状況に合わせて、最適な売却方法を見つけるためにも、まずは信頼できる専門家への相談から始めてみましょう。